开店选址技巧全攻略(三)
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网络整理2018-02-11 10:39

  第三节 租铺要谨慎   ★接手转租店要谨慎

  我们经常在一些小报中,或者商店外面,见到各类商店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时,一定不要被这些吸引人的文字迷惑,仔细想想,就不难发现:这家商店的生意不好做,经营者急于脱手。

  小故事:有一位想开店的年轻人,经不住广告的诱惑,受让了一家书店。事先几位朋友都劝他要慎重,他却孤注一掷。结果一败涂地,后来才猛然醒悟,悔不该当初。

  有的商店转让时看上去生意红火,其实是虚火。有一老板在某小区门口开办了一家建材店,他预测该小区居民装修已接近尾声时,就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火,一时间许多人纷纷求让。几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐,最终名花有主,低价转让实际上成了高价卖出,仅转让费的利益,就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑,吃大亏的当然是那些受让者。

  当然,也有一部分店面,确实是店主迫于客观原因才转让的。但到底是虚火还是红火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行,有自己独到的经营思路,并有一定的经济实力为后盾,那么不妨受让商店,使濒临倒闭的商店起死回生,说不定还真能抱个金娃娃呢。

  接手转租店的注意事项:

  (1)在和转租人谈判时,不要轻易相信转租人生意之外的理由,贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么,你都应设想他们是因为经营失败而转让的。

  (2)找出导致他们经营失败的原因,是行业原因,还是经营失策等等。

  如果你对接手这家商店有兴趣,就要通过实际调查分析,从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的,通过自己的观察,走访他原来的员工、附近居民及同行,不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素,不加以任何改进,以为接手就可经营,就指望商店带来利润,多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因,不如放弃。

  (3)如果你要整体接手积压货物较多的店,最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值,甚至可能是一文不值的死货,不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多,既使流动资金减少,还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。

  (4)如果你确定已经找到原因,不管你改不改变原有的经营行业,你都必须在经营上重新定位。

  当然,我们不能说某一行业是亏损行业,某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会亏,只要你善于经营,在某种程度上,还是能够成功的。

  ★租铺谈判的注意事项

  在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点在这里。这时,你可以从以下几个方面进行考察:

  1、店面情况调查

  小故事:小李子想开一家书店,从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近,每天的客流量相当可观,价钱相对来说还比较便宜,一共3万元。小李子以为捡到了便宜,有点得意忘形。他又花了二万多元装修,不久就隆重开张了。一个月后,政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳。

  所以,在租买店面之前,一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解,以免上当受骗。

  2、房东背景调查

  刘仲文在广州打了五年工,有了一点积蓄,很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友,满大街寻找店面,后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功,他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈,如果房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要,你一旦谈判成功,要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。

  3、房租价位谈判

  房租对每一个开店的人来说,是最敏感而又最现实的内容。说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让你负担不起,一分钱一分货,太低又找不到好店面。说它现实,是因为这是我们不得不面对的问题,除非你不开店,或者自己有店面。而大多数情况下,我们都得租用店面,那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前,你自己心里首先要有一个谱,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下,价位是否基本一致。在和房东谈判时,根据你设定的最高房租,比较房东绐出的房租,权衡后进行讨价还价,这样才可以得到合理的价位。

  4、在谈判中,缴付房租的方式也是一个很重要的方面。